高い配当利回りや比較的堅調な値動きが期待できるシンガポールREIT（不動産投資信託）は、検討に値する投資対象ではないでしょうか。
特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待できます。
シンガポールリートの種類、メリットやリスク、リートの選び方については以下の記事にて解説しています。
シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したい[…]
当記事では、データセンターに特化したリートであるKeppel DC REIT (SGX:AJBU)について紹介したいと思います。
Keppel DC Reit (SGX:AJBU)は、アジア及びヨーロッパのデータセンターへ投資する不動産投資信託で、2014年にデータセンター特化型としては初めてシンガポール証券取引所に上場したリートです。
Keppel DC REITの株価推移は以下のとおりとなります。
このKeppel DC Reit について、以前の記事で紹介した「シンガポール・リートを選ぶ際のポイント」8項目に沿ってそれぞれ分析していきたいと思います。
1. 物件のポートフォリオ
リートがどのような不動産を保有するか、Keppel DC Reitの物件ポートフォリオについて確認してみましょう。
Keppel DC Reitは、2022年１Q時点でアジア及びヨーロッパの9カ国に、計21のデータセンターを保有します。
その内訳は、以下のとおりです。
マレーシア：１
オーストラリア：２
中国：２
英国：３
アイルランド： 2
オランダ：3
イタリア：1
ドイツ：２
2. スポンサー
スポンサーとは、リートの資産を運用する会社(資産運用会社)の大株主です。
Keppel DC REITは、その名の冠するとおり、Keppelがスポンサーです。
ケッペルの事業は建設、造船、インフラ、不動産開発、エネルギー、通信等多岐に渡り、シンガポールを代表するコングロマリット企業です。
もともと1848年に初めてシンガポールに到着した英国船長のヘンリー・ケッペルから名付けられたシンガポールで由緒ある企業です。
3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り
執筆時現在のKeppel DC Reitの年間一口あたり分配金（DPU）は0.0983、株価は1.98となっていますので、直近の年間配当利回りは4.96％程度となっています。
最近1年の推移では3.68% 〜4.56%程度となっており、シンガポールリートとしては順当な配当利回りではないでしょうか。
高い配当利回りや比較的堅調な値動きが期待できるシンガポールREIT（不動産投資信託）は、検討に値する投資対象ではないでしょうか。
4. テナントの状況
Keppel DC Reitの直近のテナント状況は以下のとおりです。
入居率 (Occupancy rate)
公表されている2022年１Qのデータによると、入居率は98.7%です。
21のデータセンター中、入居率が100%となっている施設は15箇所、そのほかに5箇所で90%を超えています。入居率が冴えないのはマレーシアの施設のみ（63%）です。
加重平均リース満了期間 (Weighted Average Lease Expiry)
Keppel DC REIT の2022年度１Qにおける加重平均リース満了期間は7.7年です。通常、事業の賃貸契約は3年〜で、3年を下回ると現状のテナント契約を更新できていないと考えられ、リートの将来の収益性の低下につながります。
加重平均リース期間は5年超が望ましいので、Keppel DC REITのリース期間に問題はないといえそうです。
https://mypassiveinvesting.com/weighted-average-lease-expirywale-and-lease-occupational-profile/
ただし、収入ベースで67.8%が「Colocation」での利用となっています。コロケーションとは、データセンターのサーバーを置く共有スペースを貸し出すサービスで短期契約となります。
コロケーション契約のテナントは、加重平均リース満了期間が2.5年と短いため、コロケーション利用のクライアントが契約期間満了後、継続的に利用するかがポイントになりそうです。
5. ギアリング比率
リートのギアリング比率とは、「リートの負債/ リート資産」の比率であり、リート資産の取得に対する外部負債の割合を表すものです。Average leverage (平均レバレッジ)とも呼ばれます。
2022年１Q におけるKeppel DC Reitのギアリング比率は36.1%です。シンガポール金融庁（MAS）によるギアリグ比率規制の50％を大きく下回り、健全な水準と言えます。
また、Keppel DC Reitは、負債コスト（支払利息等）を1.8%と報告しており、76％が3.4年のヘッジとなっています。向こう数年は比較的低いコストで資金を調達しています。
6. 財務コスト
リートの財務コストは主に物件取得の借入金に対する支払利息です。財務コストについてはインテレスト・カバレッジ・レシオ（ICR)で確認することができます。ICRとは、「収益/支払利息」で算定することができ、数値が高いほど財務コストが低く安全性が高いことを示します。
Keppel DC REIT の2022年度１QにおけるICRは10倍と報告されています。
シンガポールのメガバンクDBS銀行の2022年３月の記事によると、シンガポール・リートの平均ICRは4.9倍程度と報告されており、平均より健全な財務コスト水準といえます。
https://www.dbs.com.sg/corporate/aics/templatedata/article/generic/data/en/GR032022/220304insightssingaporereits.xml#::text=3.5%25%20(1%25%20hike%20in,MAS)%20and%20possibly%20loan%20covenants.
7. 株価純資産倍率 (PBR)
株価純資産倍率(Price Book-value Ratio: PBR)は、REIT株価（一口当たり投資額）を一口当たりの純資産価値(Net Asset Value: NAV)で割った値です。
PBRが１より大きい場合は、REITが純資産額に比べて大きく評価されている一方、１を下回る場合は評価が低いことを示します。
執筆時現在のKeppel DC REITのPBRは1.48で、Industry平均1.03より若干高い数値ですが、適正水準です。
Keppel DC REITの実績への信頼から、株価の評価が高いのではないでしょうか。
８．成長戦略
最後に、Keppel DC REITのDPUが今後も増加していく可能性があるか、Keppel DC REITの成長戦略について確認したいと思います。
詳細な情報は見当たりませんでしたが、2022年1Qの成長戦略として、次の3つが挙げられています。
ポートフォリオの多様化
アジアを中心に資産ポートフォリオを多様化し、運用の専門性を高めています。また、大規模で安定的なクライアントベースを有します。
最近では、中国広東で２つのデータセンターを買収したことを発表しています。この買収でDPUは2.7%上昇する効果があると報じられています。
デジタル・エコノミーに特化した投資戦略
引き続き位2020年代も発展が確実なデータセンター及びデジタルエコノミー関連の資産へ投資することを使命としており、2020年１Q時点で20億ドルの開発中の施設があります。
サステナビリティへのコミットメント
脱炭素を目指し再生可能エネルギーの利用に積極的であり、コーポレート・ガバナンスへの強い意識があります。
さいごに
クラウドビジネス、IoT社会への移行のなか、データセンターの需要はますます高まっていくのではないでしょうか。
実際、2022年から2025年の間に、データ量は毎年40%ずつ成長していくと報告されています。
また、ビジネスにおいてデータは最も重要な資産のひとつとなっており、その物理的、バーチャル的なセキュリティを高めることが必須であり、データ管理に特化したデータセンターを利用する企業はますます増えると想定されます。
Keppel DC REITは、シンガポールで信頼あるスポンサーの下、運営されたデータセンター特化のリートであり、利回りも魅力的な水準に見えますので、引き続き注視していきたいと思います。
23年1Q・決算アップデート
シンガポールに上場している不動産投資信託（REIT）で、シンガポール、ヨーロッパ、アジア諸国のデータセンターに投資するKeppel DCREIT（SGX:AJBU）が、2023年第1四半期の決算(1月〜3月の3ヶ月)を公表しました。
Keppel DC REITの特徴
・シンガポールの初のデータセンター特化型リートとして2014年にSGX上場
・アジア4カ国に投資（シンガポール、マレーシア、中国、オーストラリア）
・ヨーロッパ5カ国に投資（英国、アイルランド、オランダ、イタリア、ドイツ）
・シンガポールのコングロマリットKeppel社がスポンサー
記事執筆時現在（23年5月11日）のFirst REITの株価及びファンダメンタル情報は以下のとおりとなります。
一口あたり分配金(DPU)の状況
株価の変動及び配当金というかたちで投資のパフォーマンスに重要な影響を与える一口当たり分配金(DPU: Distribution per unit)は、前年同期比で2.466セントから2.541セントへ3％増加という結果でした。
これは、以下の恩恵を受けたことによるものです。
・Guangdong (広東）データセンター２＆３の取得
・不動産価値増加による賃料増
・適格データセンターと認められたことで税務優遇を受け節税効果
一方、以下のマイナスの影響もあり、収益は一部相殺されています。
・シンガポールのセンターで電力料金などの施設費増加により収益低下
・借り換えた資金及びヘッジされていない借入金について、支払金利の増加
・SGDに対する外国通貨の為替差損
運用資産の状況
2023年3月31日時点の入居率は98.5％と高い水準にあり、また加重平均リース期間（WALE）も8.2年と、長期にわたりクライアントが入居する見込みであることが報告されています。
クライアントの業種はIT企業、テレコム企業、ITサービス、ファイナンス等に多様化しています。
運用資産の国別割合は、シンガポールが過半の54％、オーストラリア7.8％、アイルランド8.1％、中国7.8％と続きます。
財務の状況
シンガポールも金利上昇局面であり、負債の利息負担の影響が気になるところです。
「リートの負債÷リート資産」の比率で表すギアリング比率は36.8%で安全水域ですが2022年12月末より0.4%増加、若干ですが負債比率が上昇しています。
負債の金利は2.8%で2022年12月末より0.1%上昇。
財務の安全性に関する指標：インテレスト・カバレッジ・レシオ（「収益÷支払利息」で算定）は6.8倍で、0.8低下しており、収益でカバーできる支払利息の割合は低下、金利の観点からも安全性が若干低下しています。
一方で、金利が固定されている負債の割合は73%で、金利変動の影響は受けづらい体制になっています。
また、負債の通貨は、シンガポールドルとユーロを中心に、中国元、ポンド、オーストラリアドルに分散されています。決算報告はシンガポールドル建てで計算されるため、シンガポールドルに対する他の通貨の為替変動の影響をうけることになります。
Keppel DC REITの今後の見通し
本ビジネスアップデート資料によると、データセンターはクラウドやDX、AI需要に牽引されて長期のトレンドで需要が伸びていくと主張されています。
一方で電力の制約やサプライチェーンの問題、地元コミュニティの反対で、サービス準備が遅れる可能性を示唆しています。
感想
足元のPER（株価を一株あたり配当金で割った数値）は15.5倍、配当利回りは4.73%と割安水準とは言えませんが、これはデータセンターの将来が有望視されてのことだと思います。
4.73%の配当利回りは、5%程度が見込めるシンガポールリートでは高いリターンとは言えませんが、それでも魅力的な数値です。データセンターの将来性が高ければ株価の上昇も見込めます。
一方、2023年〜25年のDPUは負債コストの上昇で1.4％〜3％減少すると予測されている点は注意が必要です。
景気減速やインフレリスクは残りますが、引き続きKeppel DC REITに注目したいと思います。
なお当記事は、投資を推奨するものではなく、あくまでも参考情報として提供するものです。投資は自己責任となりますので、何卒よろしくお願い致します。