--- title: "【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について" id: "2044" type: "post" slug: "reit" published_at: "2022-06-13T14:54:41+00:00" modified_at: "2024-12-07T07:15:03+00:00" url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/reit/" markdown_url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/reit.md" excerpt: "シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したいと思いました。 シンガポールリートの種類やメリットについて、調査した […]" taxonomy_category: - "シンガポール・ビジネス情報" taxonomy_post_tag: - "REIT" - "シンガポール・リート" - "シンガポール投資" --- # 【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について - 2022年6月13日 - 2024年12月7日 - [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) - [REIT](https://sg-bizadvisor.com/tag/reit/) , [シンガポール・リート](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88/) , [シンガポール投資](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e6%8a%95%e8%b3%87/) [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、**シンガポール・リート(Singapre REIT)**ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したいと思いました。 シンガポールリートの種類やメリットについて、調査した結果を当記事にまとめたいと思います。 目次- [1 シンガポール・リートの種類](#outline__1) - [1.1 産業用施設 (Industrial REIT)](#outline__1_1) - [1.2 商業用施設 (Comercial REIT)](#outline__1_2) - [1.3 小売施設 (Retail REIT)](#outline__1_3) - [1.4 ヘルスケア施設 (Healthcare REIT)](#outline__1_4) - [1.5 ホスピタリティ施設 (Hospitality REIT)](#outline__1_5) - [1.6 その他のリート](#outline__1_6) - [1.7 シンガポールリートのインデックスETF](#outline__1_7) - [2 シンガポール・リートのメリット](#outline__2) - [2.1 高い利回り](#outline__2_1) - [2.2 投資価値のボラティリティの低さ](#outline__2_2) - [2.3 シンガポールリートは非課税](#outline__2_3) - [2.4 シンガポールの安定性](#outline__2_4) - [3 シンガポール・リートのリスク](#outline__3) - [3.1 不動産市場の相場リスク](#outline__3_1) - [3.2 金利リスク](#outline__3_2) - [3.3 天変地異のリスク](#outline__3_3) - [3.4 運用会社のリスク](#outline__3_4) - [3.5 為替リスク](#outline__3_5) - [3.6 規制・制度変更のリスク](#outline__3_6) - [4 シンガポール・リートを選ぶ際のポイント](#outline__4) - [4.1 物件のポートフォリオ](#outline__4_1) - [4.2 スポンサー](#outline__4_2) - [4.3 一口当たり分配金(DPU)](#outline__4_3) - [4.4 テナントの状況](#outline__4_4) - [4.5 ギアリング比率](#outline__4_5) - [4.6 財務コスト](#outline__4_6) - [4.7 株価純資産倍率 (PBR)](#outline__4_7) - [4.8 成長戦略](#outline__4_8) - [5 さいごに](#outline__5) ## シンガポール・リートの種類 シンガポール・リートと一口にいっても様々な種類があります。まずは、シンガポールリートの種類について概要をまとめたいと思います。 ### 産業用施設 (Industrial REIT) 産業用施設リートは、**工場、産業用建物、物流施設、データセンター**からなるリートです。 コロナパンデミックの状況下でもe-コマースの活況からデータセンターや物流施設への需要は高止まり、**施設の稼働率は維持**されています。 今後ますますデジタル社会が発展し、データセンターや物流施設の需要が高まっていくことを考えると、**Industrial REITへの見通しは明るいと考え**られます。 シンガポール・産業施設REITの代表的な銘柄として、以下が挙げられます。 **CapitaLand Ascendas REIT (SGX: A17U)** **Mapletree Logistics Trust (SGX: M44U)** **Keppel DC REIT (SGX: AJBU)** 関連記事 [【シンガポール・リート】CapitaLand Ascendas REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/15/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91ascendas%e3%80%80reit%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴で、投資を検討する方も多いのではなでしょうか。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待できます。 シンガ[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/06/15/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91ascendas%e3%80%80reit%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/15/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91ascendas%e3%80%80reit%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6) 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Mapletree Logistics Trustについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/07/12/mapletree-logistics-trust) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/07/12/mapletree-logistics-trust](https://sg-bizadvisor.com/2022/07/12/mapletree-logistics-trust) 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Keppel DC REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/07/03/keppel-dc-reit) 高い配当利回りや比較的堅調な値動きが期待できるシンガポールREIT（不動産投資信託）は、検討に値する投資対象ではないでしょうか。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待できます。 シンガ[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/07/03/keppel-dc-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/07/03/keppel-dc-reit) 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】SUNTEC REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/12/18/suntec-reit) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/12/18/suntec-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/12/18/suntec-reit) ### 商業用施設 (Comercial REIT) 商業用施設リートは、主に**オフィスビル**からなるリートです。 シンガポールでは、ビジネス中心地のCBDエリアのオフィスビルなどが該当します。 コロナによりリモートワークが主流となり、**オフィスビルの稼働率は上昇しているとは言えません**。また、アフターコロナでも企業はリモートワークとのハイブリッドの就業形態に移行すると予想されるため、**引き続き稼働率の上昇は見込めないかもしれません**。 シンガポール・商業用施設の代表的な銘柄として、以下が挙げられます。 **Elite Commercial REIT (SGX: MXNU)** **Manulife US REIT (SGX: BTOU)** **OUE Commercial REIT (SGX: TSOU)** 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】OUE Commercial REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/10/16/oue-commercial-reit) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/10/16/oue-commercial-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/10/16/oue-commercial-reit) ### 小売施設 (Retail REIT) 小売施設リートは、主にショッピングセンターやモールから構成されるリートです。 小売施設は景気に左右されがちですが、食料など、生活必需品を提供するショッピングセンターや人流の多い郊外のエリアに位置するモールは、**景気サイクルに対して堅調な需要がある**と考えられます。 シンガポール・小売施設の代表的な銘柄として、以下が挙げられます。 **Frasers Centre point Trust (SGX: J69U)** **Retail outlet property owner Sasseur REIT (SGX: CRPU)** **United Hampshire US REIT (SGX: ODBU)** ### ヘルスケア施設 (Healthcare REIT) ヘルスケア施設リートは、主に**病院やクリニック、介護施設**からなるリートです。 医療機関や介護施設も、不景気だからといって需要がなくなるわけではなく、ヘルスケア施設リートも**景気動向に関係なく一定の需要**があります。少子高齢化が問題となっているシンガポールでは引き続き有望かもしれません。 関連記事 [【シンガポールの社会問題】高齢化問題と移民問題について考える。](https://sg-bizadvisor.com/2021/01/10/%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%AE%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%80%91%E9%AB%98%E9%BD%A2%E5%8C%96%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%81%A8%E7%A7%BB%E6%B0%91%E5%95%8F) シンガポールは中華系、マレー系そしてインド系など多くの民族により成り立つ多民族国家であり、外国人を多く受け入れる移民大国でもあります。 今回はそんな多民族・移民国家であるシンガポールの、人口問題について検討してみたいと思います。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2021/01/10/%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%AE%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%80%91%E9%AB%98%E9%BD%A2%E5%8C%96%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%81%A8%E7%A7%BB%E6%B0%91%E5%95%8F](https://sg-bizadvisor.com/2021/01/10/%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%AE%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%80%91%E9%AB%98%E9%BD%A2%E5%8C%96%E5%95%8F%E9%A1%8C%E3%81%A8%E7%A7%BB%E6%B0%91%E5%95%8F) シンガポール・ヘルスケア施設リートの代表的な銘柄として、以下が挙げられます。 **Parkway Life REIT (SGX: C2PU)** **First REIT (SGX: AW9U)** 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】First REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/28/first-reit) 高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴のシンガポールREIT（不動産投資信託）。投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待できます。 シンガポ[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/06/28/first-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/28/first-reit) 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Parkway Life REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/07/30/parkway-life-reit-2) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/07/30/parkway-life-reit-2](https://sg-bizadvisor.com/2022/07/30/parkway-life-reit-2) ### ホスピタリティ施設 (Hospitality REIT) ホスピタリティ施設リートは、主に**ホテルやサービスアパートメント**からなるリートです。 ホスピタリティ施設は**観光需要に大きく左右**されるため、コロナ下のような観光需要が消滅した状況で厳しいパフォーマンスとなりそうです。一方、アフターコロナで旅行需要が回復すれば保有物件の稼働率も上昇し、好パフォーマンスが期待できそうです。 **Ascott Residence Trust (SGX: HMN) CDL Hospitality Trusts (SGX: J85) Frasers Hospitality Trust (SGX:ACV)** ### その他のリート 上記以外でも、シンガポール・リートには特定のテーマに特化したリートが数多く存在します。ここでは、うちいくつかについて紹介したいと思います。 #### **○将来性が期待できるインドのデータセンターへの投資** 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Ascendas India Trustについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/09/18/ascendas-india-trust) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/09/18/ascendas-india-trust](https://sg-bizadvisor.com/2022/09/18/ascendas-india-trust) #### **○高配当利回りが期待できる米国オフィス施設への投資** 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/12/manulife-us-reit) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/11/12/manulife-us-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/12/manulife-us-reit) 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】PRIME US REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/13/prime-us-reit) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/11/13/prime-us-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/13/prime-us-reit) 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Keppel Pacific Oak REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/26/keppel-pacific-oak-reit) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/11/26/keppel-pacific-oak-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/26/keppel-pacific-oak-reit) ### シンガポールリートのインデックスETF 上記のような各種のシンガポールリートにまんべんなく投資し、シンガポールリート指数に連動するように設計された上場投資信託もあります。 個別のセクターや国に投資するリスクを分散出来るので、より安定した収益が見込めます。 関連記事 [【 シンガポールリート】3つのインデックスETFを比較。（Lion-Phillip S-Reit、CSOP iEdge S-Reit、NikkoAM-Straits Trading REIT）](https://sg-bizadvisor.com/2023/09/18/3etflion-phillip-s-reitcsop-iedge-s-reitnikkoam-straits-trading-reit) シンガポールの不動産投資信託（シンガポールリート）は、5％を超える高い利回りと比較的堅調な値動きが特徴で、高配当を目的とする投資家が検討する投資カテゴリーです。 ところが、ここ数年のインフレとそれに起因する高金利の環境にあって、シン[…] [https://sg-bizadvisor.com/2023/09/18/3etflion-phillip-s-reitcsop-iedge-s-reitnikkoam-straits-trading-reit](https://sg-bizadvisor.com/2023/09/18/3etflion-phillip-s-reitcsop-iedge-s-reitnikkoam-straits-trading-reit) ## シンガポール・リートのメリット 次に、シンガポール・リートの魅力について検討したいと思います。主なメリットとして、以下の４つが考えられるのではないでしょうか。 ### 高い利回り シンガポールリートの最大の魅力はその**高配当利回り**であると言えます。株式であれば1〜３％の年間利回り一般的で、高配当株式といわれる銘柄で４〜５％でしょうか。 一方、シンガポールリートは**５％以上の高利回り銘柄が多く**、相場が不調な当記事執筆時現在では、平均利回りが６％となっています。 この高利回りの理由の１つとして、シンガポール・リートは運用会社が税務上の優遇措置を得るために、**収益の90%を分配金として配当**することが定められていることに拠ります。 以下のサイトで、シンガポールリートの利回りを比較することができます。 S-REIT Data [S-REIT Data | Singapore REIT Data - LIVE Daily Updates](https://sreit.fifthperson.com) Looking for the latest Singapore REIT Data? Here are the lat… [https://sreit.fifthperson.com](https://sreit.fifthperson.com) ### 投資価値のボラティリティの低さ もう一つのシンガポール・リートの魅力として、**ボラティリティ（変動）の低さ**が挙げられます。 リートの収益は、**賃貸収入という、ある程度長期で一定額の収入が見込める**性質のものです。そのため、株式投資の配当（これは企業業績によって左右される）よりも安定的な収益が期待できます。 理論的には、株価は投資がもたらす（将来）利益を投資家の期待収益率で割り引いた値として算定されるため、利益たる収入が一定であれば、株価の変動は低く抑えられます。 関連記事 [【シンガポール・リート】インフレ時のS-REIT投資。留意すべきポイントは？](https://sg-bizadvisor.com/2022/10/22/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e3%82%a4%e3%83%b3%e3%83%95%e3%83%ac%e6%99%82%e3%81%aes-reit%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%80%82) シンガポールリートは高い配当利回りにたいして、値動きが比較的穏やかな、高配当投資として有名です。 ところが、最近のインフレ率上昇に対応した高金利政策の環境もあって、シンガポールリートの株価が下落を続けています。 このようなイン[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/10/22/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e3%82%a4%e3%83%b3%e3%83%95%e3%83%ac%e6%99%82%e3%81%aes-reit%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%80%82](https://sg-bizadvisor.com/2022/10/22/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e3%82%a4%e3%83%b3%e3%83%95%e3%83%ac%e6%99%82%e3%81%aes-reit%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%80%82) ### シンガポールリートは非課税 シンガポールでは、**投資の売却益（キャピタル・ゲイン）が非課税**です。そのため、シンガポール居住者である投資家は、リートを売却した際のキャピタル・ゲインに課税されません。 また、**投資からの配当金に対しても非課税**です。なお、シンガポール居住者が日本株の配当を得た場合、**日本の税制に従い15.315%**が源泉徴収され、**米国株の場合は３０％**が源泉徴収されます。税引き後のパフォーマンスまで考えると、シンガポールリートは魅力的な投資対象といえそうです。 関連記事 [【シンガポール・キャピタルゲイン課税】株式を売却した時の課税は？](https://sg-bizadvisor.com/2020/03/16/%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%A7%E6%A0%AA%E5%BC%8F%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%97%E3%81%9F%E6%99%82%E3%81%AE%E8%AA%B2%E7%A8%8E%E3%81%AF%EF%BC%9F%E3%82%AD%E3%83%A3/#:~:text=%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%A7%E3%81%AF%E3%80%81%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%AE%E5%A3%B2%E5%8D%B4,%E3%81%AF%E3%80%81%E5%8E%9F%E5%89%87%E9%9D%9E%E8%AA%B2%E7%A8%8E%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82) シンガポールで株を売った時は税金がかからない。 そんなイメージを持っている方は多いと思います。しかし、少し気をつけなければならない点も。 今回は、株式売却にかかる課税関係について解説したいと思います。 キャピタル・ゲインは原則、課税されな[…] [https://sg-bizadvisor.com/2020/03/16/%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%A7%E6%A0%AA%E5%BC%8F%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%97%E3%81%9F%E6%99%82%E3%81%AE%E8%AA%B2%E7%A8%8E%E3%81%AF%EF%BC%9F%E3%82%AD%E3%83%A3/#:~:text=%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%A7%E3%81%AF%E3%80%81%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%AE%E5%A3%B2%E5%8D%B4,%E3%81%AF%E3%80%81%E5%8E%9F%E5%89%87%E9%9D%9E%E8%AA%B2%E7%A8%8E%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82](https://sg-bizadvisor.com/2020/03/16/%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%A7%E6%A0%AA%E5%BC%8F%E3%82%92%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%97%E3%81%9F%E6%99%82%E3%81%AE%E8%AA%B2%E7%A8%8E%E3%81%AF%EF%BC%9F%E3%82%AD%E3%83%A3/#:~:text=%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%81%A7%E3%81%AF%E3%80%81%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%AE%E5%A3%B2%E5%8D%B4,%E3%81%AF%E3%80%81%E5%8E%9F%E5%89%87%E9%9D%9E%E8%AA%B2%E7%A8%8E%E3%81%A8%E3%81%AA%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82) ### シンガポールの安定性 リートは、**不動産という物理的な資産**に投資するため、建物等の毀損や劣化がある場合投資価値が減少してしまいます。ところが、**シンガポールは地震や台風などの自然災害がほぼなく**、**環境問題についても最先端の対策**を講じています。 また、**政治的にも安定**しており、他国に比べて紛争が起きるリスクも低いと考えられます。そのため、シンガポールの不動産を中心に投資しているシンガポール・リートであれば、自然災害等の偶発的な事象によりリート価値が影響を受けるリスクが低いといえます。 ## シンガポール・リートのリスク 一方で、シンガポール・リートのリスクについても考えてみたいと思います。どんな投資商品にもリスクはつきものですので、慎重に検討する必要があります。 2023年のシンガポールリートは軟調な動きとなっており、次の記事ではその原因について考察しています。 一般的に、リートに想定されるリスクは以下のようなものがあります。 ### 不動産市場の相場リスク リートは、**不動産という単一セグメントに特化した投資商品**です。**不動産の賃貸や売買の市場**が落ち込んだ場合は、賃貸収入の下落や保有する不動産価値の下落により、リート投資価値や分配金が減少するリスクがあります。 ### 金利リスク リートは、物件取得にあたって外部資本（借入）を行って資金調達します。**金利が上昇すると借入金の利息が増加し**、リート投資価値や分配金が減少するリスクがあります。 ### 天変地異のリスク シンガポールリートのところでメリットとして記載した、「**シンガポールの安定性**」と少し矛盾しますが、シンガポールは天災の少ない国ではあるものの、それでも**不動産という物理的施設が何らかのダメージを受けるリスク**はあります。また、シンガポールリートの多くは、オーストラリアや米国、ヨーロッパなど**シンガポール国外の物件にも投資**しています。リート選定にあたっては、どの国の不動産に投資しているかを把握する必要があります。 ### 運用会社のリスク シンガポールリートは、通常の会社同様、**上場廃止や倒産をするリスク**があります。この場合、投資を継続することは困難となるリスクがあります。コンプライアンスのしっかりした、**実績のある運用会社であることを確認**する必要があるかと思います。 ### 為替リスク これはリートに限ったリスクではないですが、**シンガポールドル建てのリートであれば、対円での為替変動リスク**があります。ただし、円以外の投資商品を保有することで、円安に対するヘッジとして機能するというメリットもあります。 ### 規制・制度変更のリスク 現状ではシンガポールリートに高利回りをもたらしている**優遇制度や税制が変更するリスク**があります。ただし、金融立国といえるシンガポールでは、投資家に大きく不利となるような制度変更は可能性としては低いかもしれません。 ## シンガポール・リートを選ぶ際のポイント シンガポール・リートが魅力的だとしても、シンガポールで上場しているリートは数十種類にのぼります。投資予算に限りがある投資家としては、その中から特に魅力的な銘柄を探さなければなりません。以下は、シンガポールリートを選定する上で重要となる検討事項といえそうです。 ### 物件のポートフォリオ シンガポールリートを選ぶ際に最も重要な要素が、**不動産ポートフォリオ**です。リートの収益はテナントからもたらされる賃貸収入であり、高収益、好立地の物件を多く保有しているリートは**テナントと好条件で契約を締結し高い利回り**を上げることができます。 ### スポンサー シンガポールリートを選ぶ際のポイントとして、**スポンサー**を確認する必要があります。スポンサーとは、**不動産投資法人の資産を運用する会社（資産運用会社）の大株主の**ことで、投資する不動産候補を紹介し、健全な財務基盤をもたらします。 シンガポールの著名なスポンサーには、アジア最大規模の不動産会社である**CapitaLand**や**Frasers Property**などがあります。 ### 一口当たり分配金(DPU) リート投資の主要な目的は、**インカムゲイン＝配当**です。そのためリートの選定にあたっては、継続的に配当を行っているかが重要になります。 特に、**継続的に一口あたり分配金が増加している**リートは魅力的であると言えます。 配当利回り(Dividend yield：%)から、投資額に対する分配金の収益性を確認することができます。 ### テナントの状況 **不動産の賃借人であるテナント**も重要な検討事項になります。リートの収益は結局のところ、テナントの支払う賃料に依存します。 そのため、財務の健全な規模の大きい著名なテナントだ得ることが望ましいといえ、理想は様々なセクターに分散された多様なテナントを有するリートが有利です。 ### ギアリング比率 リートのギアリング比率とは、**「リートの負債/ リート資産」**の比率であり、リート資産の取得に対する外部負債の割合を表すものです。 シンガポールでは金融庁（MAS）によりギアリング比率を最大50％と規制されていますが、**多くのリートが30％〜40%を維持**しており、良質な新規物件を獲得する際のバッファーをもたせています。 ギアリング比率が高い場合は、積極的に投資を行っていると考えられる一方、負債の支払利息負担が増えるため収益性が低下するおそれがあるといえます。 ### 財務コスト リートの財務コストは主に**物件取得の借入金に対する支払利息**です。高い財務コストはリートの収益性が低下します。 財務コストについては**インテレスト・カバレッジ・レシオ（ICR)**で確認することができます。**ICRとは、「収益/支払利息」**で算定することができ、数値が高いほど財務コストが低く安全性が高いことを示します。 ギアリング比率と財務コスト(ICR)については、24年11月の改正により、以下の制限が導入されています。投資家保護を担保しながら、資金調達の柔軟性を維持する制度となっています。 関連記事 [【シンガポール・リート】投資家保護のため財務要件を改正。](https://sg-bizadvisor.com/2024/12/07/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%b6%e4%bf%9d%e8%ad%b7%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e8%b2%a1%e5%8b%99) シンガポール金融庁（MAS）は、2024年11月28日にREIT（不動産投資信託）市場の健全性向上を目的とした新たなレバレッジ要件と開示強化策を発表しました。 これにより、投資家保護を強化しつつ、REITが運用上の柔軟性を維持しなが[…] [https://sg-bizadvisor.com/2024/12/07/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%b6%e4%bf%9d%e8%ad%b7%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e8%b2%a1%e5%8b%99](https://sg-bizadvisor.com/2024/12/07/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%b6%e4%bf%9d%e8%ad%b7%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e8%b2%a1%e5%8b%99) ### 株価純資産倍率 (PBR) **株価純資産倍率(Price Book-value Ratio: PBR)**は、**REIT株価（一口当たり投資額）を一口当たりの純資産価値(Net Asset Value: NAV)で割った値**です。 PBRが１より大きい場合は、REITが純資産額に比べて大きく評価されている一方、１を下回る場合は評価が低いことを示します。 ただし、PBRが１より低いから単純に割安と捉えることはできず、魅力的なREITは純資産より株価が高く評価されPBRが高くなることもあります。**他の要素と総合的に判断する必要**があります。 ### 成長戦略 最後に、リートの**分配金（DPU）が増加するような成長戦略**を描けているか検討する必要があります。 リートの主な成長戦略は、**取得、賃料更改、資産価値向上**の３つがあると考えます。 #### 取得 **取得(Acquisition)戦略**は、その名の通り新規物件の取得によりリートポートフォリオを増加させる戦略です。 物件が増えることで賃貸収入は増加しますが、物件取得のファイナンス手法次第では財務コストも増加するため、配当利回りが低下するリスクもあります。 そのため投資家は、**リートの過去の取得実績をレビュー**し、**取得後にDPUが増加しているか確認する**必要があります。 #### 賃料更改 リートのもう一つの成長戦略として、**賃料の値上げ**が考えられます。 賃料更改では新規物件取得のためのファイナンスが不要であるため、リートの収益性は向上しますが、もちろんテナントが賃料更改に応じる状況である必要があります。 #### 資産価値向上 リートの3つ目の成長戦略は**資産価値向上(Asset Enhancement Initiative: AEI)**です。 これは不動産のリノベーションなど、物件の価値を向上させる戦略です。既存物件の魅力を向上させることで賃貸料料を上昇させることや、賃貸スペースを広げることで追加的な賃貸料を得ることができます。 ## さいごに 安定的なインカム・ゲインを狙うなら、５％程度の高配当をもたらすシンガポールリートは魅力的な投資商品になりそうです。 ただし、投資には原本割れのリスクもあり、市況や金利相場などコントロールできない要素に大きく影響を受けてしまいます。 じっくり考えて投資するか検討することが重要そうです。 - [http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%91REIT%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E%E3%81%A8%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%80%81%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6](http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%91REIT%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E%E3%81%A8%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%80%81%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6) - [http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%91REIT%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E%E3%81%A8%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%80%81%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F](http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%91REIT%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E%E3%81%A8%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%80%81%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F) - [https://plus.google.com/share?url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F](https://plus.google.com/share?url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F) - [http://b.hatena.ne.jp/add?mode=confirm&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F&title=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%91REIT%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E%E3%81%A8%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%80%81%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6](http://b.hatena.ne.jp/add?mode=confirm&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Freit%2F&title=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%91REIT%E3%81%AE%E7%A8%AE%E9%A1%9E%E3%81%A8%E3%83%A1%E3%83%AA%E3%83%83%E3%83%88%E3%80%81%E3%81%8A%E3%81%99%E3%81%99%E3%82%81%E3%81%AE%E9%81%B8%E3%81%B3%E6%96%B9%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6) 最新情報をチェックしよう！ - [フォローする](https://twitter.com/SBizadvisor) この記事を書いた人 ## 公認会計士 島本了太 ### Warning: Attempt to read property [TOKYO GLOCAL EDGE](https://tokyoglocal.com/) 株式会社代表。海外在住経験はシンガポール5年、マレーシア3年、米国3年で、現地の日系企業に対してコンサルティングサービスを提供してきました。 2025年より、東京にて日系企業の海外進出及び外資系企業のインバウンド支援に従事しています。海外での業務経験と会計士として培った実務知識・専門性を活かして、日本人及び日系企業のシンガポール・アセアン諸国進出をサポートしています。お気軽に[お問い合わせください！](https://sg-bizadvisor.com/%e3%81%8a%e5%95%8f%e3%81%84%e5%90%88%e3%82%8f%e3%81%9b/) ## コメント（2件） - [【シンガポール・リート】Ascendas REITの投資について考察。 - シンガポールビジネス虎の巻](http://sg-bizadvisor.com/2022/06/15/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91ascendas%e3%80%80reit%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%a) より: [2022年6月15日 11:53 PM](https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/reit/#comment-594) […] それでは、以前の記事で紹介した「シンガポール・リートを選ぶ際のポイント」8項目に沿ってそれぞれ分析していきたいと思います。 […] [返信](#comment-594) - [【シンガポール・リート】Ascendas REITについて考察。 - シンガポールビジネス虎の巻](http://sg-bizadvisor.com/2022/06/15/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91ascendas%e3%80%80reit%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%a) より: [2022年6月15日 11:55 PM](https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/reit/#comment-595) […] それでは、以前の記事で紹介した「シンガポール・リートを選ぶ際のポイント」8項目に沿ってそれぞれ分析していきたいと思います。 […] [返信](#comment-595) ## 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