--- title: "【シンガポール・リート銘柄】Mapletree Logistics Trustについて考察。" id: "2143" type: "post" slug: "mapletree-logistics-trust" published_at: "2022-07-12T07:51:19+00:00" modified_at: "2024-06-11T13:07:54+00:00" url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/mapletree-logistics-trust/" markdown_url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/mapletree-logistics-trust.md" excerpt: "シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 シンガポールリートの種類、メリットやリスク、リートの選び方については以 […]" taxonomy_category: - "シンガポール・ビジネス情報" taxonomy_post_tag: - "SINGAPORE REIT" - "シンガポールリート" - "シンガポール投資" --- # 【シンガポール・リート銘柄】Mapletree Logistics Trustについて考察。 - 2022年7月12日 - 2024年6月11日 - [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) - [SINGAPORE REIT](https://sg-bizadvisor.com/tag/singapore-reit/) , [シンガポールリート](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88/) , [シンガポール投資](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e6%8a%95%e8%b3%87/) [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、**高い配当利回り**や**比較的堅調な値動き**が特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 シンガポールリートの種類、メリットやリスク、リートの選び方については以下の記事にて解説しています。 関連記事 [【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したい[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) 当記事では、ロジスティック施設に特化したリートのひとつ**Mapletree Logistics Trust(SGX:M44U)**について紹介したいと思います。 Mapletree Logistics Trust (SGX:M44U)は、**シンガポールを拠点とする物流不動産への投資信託**です。 シンガポールにとどまらず**アジア諸国の物流施設へ投資**している点が特徴です。 物流施設は、**世界的なオンラインショッピング（EC取引)の普及**により、ここ数年で需要が急激に増大しています。 Mapletree Logistics Trust の株価推移は以下のとおりとなります。 それでは、以前の記事で紹介した「シンガポール・リートを選ぶ際のポイント」8項目に沿ってそれぞれ分析していきたいと思います。 目次- [1 1. 物件のポートフォリオ](#outline__1) - [2 2. スポンサー](#outline__2) - [3 3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り](#outline__3) - [4 4. テナントの状況](#outline__4) - [5 5. ギアリング比率](#outline__5) - [6 6. 財務コスト](#outline__6) - [7 7. 株価純資産倍率 (PBR)](#outline__7) - [8 ８．成長戦略](#outline__8) - [9 さいごに](#outline__9) ## 1. 物件のポートフォリオ リートがどのような不動産を保有するか、Mapletree Logistics Trust の物件ポートフォリオについて確認してみましょう。 Mapletree Logistics Trust は、2022年１Q時点で**シンガポール、香港、中国、日本、オーストラリア、韓国、マレーシア、ベトナム、インド**の9カ国に、131億シンガポールに相当する資産を保有します。 (Source: Financial Results 28 April 2022) ## 2. スポンサー スポンサーとは、リートの資産を運用する会社(資産運用会社)の大株主です。 Mapletree Logistics Trust のスポンサーは、その名の冠するとおり、**Mapletree Investments Pte. Ltd.**です。 Mapletree Investments Pte. Ltd.は、2000年にシンガポールで設立された投資・資産管理会社です。 Mapletree Logistics Trust 以外にもデータセンター、インダストリー、オフィス、レジデンスなど様々な分野の不動産投資ファンドをアジアのみならず、北米、ヨーロッパを含む**世界中でポートフォリオを保有**しています。 ## 3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り 執筆時現在のMapletree Logistics Trust の直近四半期（3ヶ月）の一口あたり分配金（DPU）は0.0226、株価は1.72となっており、Investing.comによる**直近の年間配当利回りは4.75％**となっています。 (Source: Investing.com (M44U) as of 12th July 2022 ) **直近5年の平均利回りは5.89%**であり、直近では株価の上昇とともに利回りが低下していますが、シンガポールリートとしては及第点の配当利回りではないでしょうか。 ## 4. テナントの状況 Mapletree Logistics Trust の直近のテナントは**840社**であり、以下のとおり、消費財から、IT、飲食業など様々な業種に分散されています。 (Source: Financial Results 28 April 2022) #### 入居率 (Occupancy rate) Mapletree Logistics Trust の入居率は全体で**96.7％**となっています。 いずれの国も90% を超えていますが、唯一95%をきっている国は中国で、これは2022年3月に取得した新規物件が91%の入居率となっていることによります。 (Source: Financial Results 28 April 2022) #### 加重平均リース満了期間 (Weighted Average Lease Expiry) Mapletree Logistics Trust の2022年度１Qにおける**加重平均リース満了期間は3.5年**です。通常、事業の賃貸契約は3年〜で、3年を下回ると現状のテナント契約を更新できていないと考えられ、リートの将来の収益性の低下につながります。 加重平均リース期間は5年超が望ましいですが、**3.5年は及第点**といえそうです。 [https://mypassiveinvesting.com/weighted-average-lease-expirywale-and-lease-occupational-profile/](https://mypassiveinvesting.com/weighted-average-lease-expirywale-and-lease-occupational-profile/) ## 5. ギアリング比率 リートのギアリング比率とは、**「リートの負債/ リート資産」**の比率であり、リート資産の取得に対する外部負債の割合を表すものです。Average leverage (平均レバレッジ)とも呼ばれます。 2022年１Q におけるMapletree Logistics Trust の**ギアリング比率は36.8%**です。シンガポール金融庁（MAS）によるギアリグ比率規制の50％を大きく下回り、健全な水準と言えます。 (Source: Financial Results 28 April 2022) また、Mapletree Logistics Trust は、**負債総額に対する固定金利負債の割合を79%**と報告しており、利上げの影響は大きく受けない底堅い財務体質を有しているといえそうです。 ## 6. 財務コスト リートの財務コストは主に物件取得の借入金に対する支払利息です。財務コストについては**インテレスト・カバレッジ・レシオ（ICR)**で確認することができます。ICRとは、**「収益/支払利息」で算定**することができ、数値が高いほど財務コストが低く安全性が高いことを示します。 Mapletree Logistics Trustの2022年度１Qにおける**ICRは4.2倍**です。 シンガポールのメガバンク[DBS銀行の2022年３月の記事](https://www.dbs.com.sg/corporate/aics/templatedata/article/generic/data/en/GR/032022/220304_insights_singapore_reits.xml) によると、**シンガポール・リートの平均ICRは4.9倍程度**と報告されており、概ね健全な財務コスト水準といえます。 ## 7. 株価純資産倍率 (PBR) **株価純資産倍率(Price Book-value Ratio: PBR)**は、REIT株価（一口当たり投資額）を一口当たりの純資産価値(Net Asset Value: NAV)で割った値です。 PBRが１より大きい場合は、REITが純資産額に比べて大きく評価されている一方、１を下回る場合は評価が低いことを示します。 (Source: Investing.com (M44U) as of 12th July 2022) 執筆時現在のMapletree Logistics Trust の**PBRは1.1**で、**Industry平均1.03より若干高い**数値ですが、適正水準です。 ## ８．成長戦略 最後に、Mapletree Logistics Trust のDPUが今後も増加していく可能性があるか、Mapletree Logistics Trust の成長戦略について確認したいと思います。 #### ロジスティック施設の見通し Mapletree Logistics Trust の2022年1Q資料に、**各国の見通し**が以下のとおり記載されています。 ・全体として、ウクライナ危機やインフレ、金利上昇やサプライチェーンの混乱等の影響で**世界経済は弱含んでいる**ものの、**シンガポールのリース市場**は、E-コマース市場や在庫積み増しの需要により**安定**している。 ・一方、**中国**はコロナロックダウンの影響でテナントは事業の拡大に慎重であり、**経済成長は滞っている**。 ・**日本、韓国、オーストラリア**の物件は、E-コマース市場の好調その他構造的ドライバーの恩恵を受け、**安定した収益**をもたらしている。 #### 開発中のプロジェクト 2022年１Q時点で以下の11物件が開発中プロジェクトとなっています。**中国、ベトナム、インド**など**経済的な成長**が見込める国が中心となっています。 (Source: Financial Results 28 April 2022) ## さいごに Mapletree Logistics Trust は、アジアの**先進国から新興国まで幅広くカバー**した不動産投資信託です。これからますますE-コマースが浸透することも予想されるため、**物流施設への需要は今後も引き続き**堅調と見込めそうです。 そのようなアジアの物流施設に特化したリートたるMapletree Logistics Trust へ投資資金の一部を振り分けることは、検討に値するのではないでしょうか。 なお当記事は、投資を推奨するものではなく、あくまでも参考情報として提供するものです。投資は自己責任となりますので、何卒よろしくお願い致します。 - [http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmapletree-logistics-trust%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Mapletree+Logistics+Trust%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%E8%80%83%E5%AF%9F%E3%80%82](http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmapletree-logistics-trust%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Mapletree+Logistics+Trust%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%E8%80%83%E5%AF%9F%E3%80%82) - [http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Mapletree+Logistics+Trust%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%E8%80%83%E5%AF%9F%E3%80%82&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmapletree-logistics-trust%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmapletree-logistics-trust%2F](http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Mapletree+Logistics+Trust%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6%E8%80%83%E5%AF%9F%E3%80%82&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmapletree-logistics-trust%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmapletree-logistics-trust%2F) - 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[フォローする](https://twitter.com/SBizadvisor) この記事を書いた人 ## 公認会計士 島本了太 ### Warning: Attempt to read property [TOKYO GLOCAL EDGE](https://tokyoglocal.com/) 株式会社代表。海外在住経験はシンガポール5年、マレーシア3年、米国3年で、現地の日系企業に対してコンサルティングサービスを提供してきました。 2025年より、東京にて日系企業の海外進出及び外資系企業のインバウンド支援に従事しています。海外での業務経験と会計士として培った実務知識・専門性を活かして、日本人及び日系企業のシンガポール・アセアン諸国進出をサポートしています。お気軽に[お問い合わせください！](https://sg-bizadvisor.com/%e3%81%8a%e5%95%8f%e3%81%84%e5%90%88%e3%82%8f%e3%81%9b/) ## コメントを書く [コメントをキャンセル](/singapore-business-information/mapletree-logistics-trust/#respond)