--- title: "【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REIT、最新決算(2022年4Q)。" id: "2479" type: "post" slug: "manulife-us-reit20224q" published_at: "2023-02-12T05:39:11+00:00" modified_at: "2024-06-11T12:55:39+00:00" url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/manulife-us-reit20224q/" markdown_url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/manulife-us-reit20224q.md" excerpt: "シンガポールに上場している不動産投資信託（REIT）である Manulife US REIT（SGX:MANU）が、2022年度の決算(1月〜12月の12ヶ月)を公表しました。 Manulife US REITは、米国の西海岸及び東海岸のビジネス都市12のオフィスを保有するオフィスリートです。 20 […]" taxonomy_category: - "シンガポール・ビジネス情報" taxonomy_post_tag: - "SINGAPORE REIT" - "シンガポールリート" --- # 【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REIT、最新決算(2022年4Q)。 - 2023年2月12日 - 2024年6月11日 - [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) - [SINGAPORE REIT](https://sg-bizadvisor.com/tag/singapore-reit/) , [シンガポールリート](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88/) [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) シンガポールに上場している不動産投資信託（REIT）である **Manulife US REIT（SGX:MANU）**が、2022年度の決算(1月〜12月の12ヶ月)を公表しました。 Manulife US REITは、米国の西海岸及び東海岸の**ビジネス都市12のオフィス**を保有するオフィスリートです。 2022年度は前年比で**8.3%増収**も、2022年12月30日に**ポートフォリオ不動産評価額の10.9%の減少**を公表後30％近く暴落しました。 その後2023年1月は多少持ち直すも、2023年2月8日に**一株あたり分配金（DPU）の10.3%の下落**を発表し、下落に転じています。 (Source: [Yahoo finance](https://sg.finance.yahoo.com/quote/BTOU.SI/chart?p=BTOU.SI#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-) ) Manulife US REITの概要については、以前記事で紹介しているので、今回は業績のアップデートを中心に見ていきたいと思います。 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REITについて考察。](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/12/manulife-us-reit) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 […] [https://sg-bizadvisor.com/2022/11/12/manulife-us-reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/11/12/manulife-us-reit) 目次- [1 一口あたり分配金(DPU)の状況](#outline__1) - [2 投資資産の状況](#outline__2) - [3 財務の状況](#outline__3) - [4 さいごに](#outline__4) ## 一口あたり分配金(DPU)の状況 株価及び配当金というかたちで投資のパフォーマンスに重要な影響を与える一口当たり分配金(DPU: Distribution per unit)は、2022年下期において同期比で2.63USセントから2.36USセントへ**10.3％減少**という結果でした。 (Source: [Manulife US REIT Financial Result](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20230209_073147_BTOU_AZ7Y5DCGEOLQ45I5.3.pdf) ) この減少の主な理由として、**投資不動産の公正価値の評価損失、金利上昇による財務費用の増加及び物件占有率の低下**と**不動産管理コストの上昇**による賃貸収入の減少を挙げています。 リートで想定されるリスクの多くが顕在化している形で、かなり厳しい状況と言えます。 なお、2022年下期の配当は、運転資本及び財務の柔軟性確保とのため前述のDPUのうち9%を留保し2.14USセントとなると公表されています。資金繰りの厳しさが伺えます。 ## 投資資産の状況 2022年度末における**物件占有率は88%**で、米国の平均的なクラスA不動産の占有率83%から比べて高い物件占有率となっています。 一方、2021年末と比較して、10.9%も公正価値が下落と、投資不動産の評価額が厳しい状況になっています。 (Source: [Manulife US REIT Financial Result](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20230209_073147_BTOU_AZ7Y5DCGEOLQ45I5.3.pdf) ) とくに大きいのが、ロスアンゼルス(▲33%)、ニュージャージー(▲13%)など。 ロスの物件は、最大のテナントがリニューアル時にダウンサイズすること、また２番目のテナントが2023年末で撤退することを織り込んだ結果です。 ## 財務の状況 米国は歴史的な金利上昇局面であり、負債の利息負担の影響が気になるところです。 (Source: [Manulife US REIT Financial Result](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20230209_073147_BTOU_AZ7Y5DCGEOLQ45I5.3.pdf) ) この点、**負債金利は3.74%**で、前期末の2.82%から急上昇、これを受けて利息面における安全性指標の**インタレスト・カバレッジ・レシオ(ICR)は3.4倍から3.1倍へ低下**と、財務指標が悪化しています。 特に「リートの負債÷リート資産」の比率で表す**ギアリング比率は前期末の42.8% から48.8%へ急上昇**しています。これは主に投資不動産の評価額が急減したために負債の比率が上昇したことによるものです。 シンガポールリートは、免税措置など優遇制度を利用するために50%のギアリング比率及び2.5倍のICRを義務付けています。 今後、ギアリング比率やICRを維持するために資産の売却などのリストラクチャリングを迫られるかもしれません。 ## さいごに 2022年度末時点において、Manulife US REITは投資資産の評価減から一株あたり配当（DPU)が減少し、株価も厳しい状況となっています。 とはいえ、最近の下落で**現状顕在化している悪材料はすべて株価に織り込まれており**、また投資不動産の評価実務は詳しくないですが、トップ２のテナントに変わる新しい借り手が見つかり、同水準のリース料で契約できれば今後不動産価額の上昇を見込めるかもしれません。 さらにはManulife US REITのスポンサーは巨大保険グループのManulifeであるため、**スポンサーによる救済措置があるかもしれません**。 現状では、**利回りは7%程度**、**PBR純資産倍率（株価/純資産）も0.6倍**と依然割安水準ですので、Manulife US REITの今後の戦略を注視しながら投資するのはありかもしれません。 ただし、米国のさらなる利上げ、また物件占有率の低迷からくる投資物件の評価減により、ギアリング比率が上昇、追加資金調達が困難になることや**物件売却を迫られるリスク**も残ります。 引き続き米国の利上げの状況をにらみながら慎重に投資することが求められそうです。 なお当記事は、投資を推奨するものではなく、あくまでも参考情報として提供するものです。投資は自己責任となりますので、何卒よろしくお願い致します。 関連記事 [【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したい[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) - [http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Manulife+US+REIT%E3%80%81%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B1%BA%E7%AE%97%282022%E5%B9%B44Q%29%E3%80%82](http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Manulife+US+REIT%E3%80%81%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B1%BA%E7%AE%97%282022%E5%B9%B44Q%29%E3%80%82) - [http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Manulife+US+REIT%E3%80%81%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B1%BA%E7%AE%97%282022%E5%B9%B44Q%29%E3%80%82&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F](http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Manulife+US+REIT%E3%80%81%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B1%BA%E7%AE%97%282022%E5%B9%B44Q%29%E3%80%82&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F) - [https://plus.google.com/share?url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F](https://plus.google.com/share?url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F) - [http://b.hatena.ne.jp/add?mode=confirm&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F&title=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Manulife+US+REIT%E3%80%81%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B1%BA%E7%AE%97%282022%E5%B9%B44Q%29%E3%80%82](http://b.hatena.ne.jp/add?mode=confirm&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2Fmanulife-us-reit20224q%2F&title=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E9%8A%98%E6%9F%84%E3%80%91Manulife+US+REIT%E3%80%81%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B1%BA%E7%AE%97%282022%E5%B9%B44Q%29%E3%80%82) 最新情報をチェックしよう！ - [フォローする](https://twitter.com/SBizadvisor) この記事を書いた人 ## 公認会計士 島本了太 ### Warning: Attempt to read property [TOKYO GLOCAL EDGE](https://tokyoglocal.com/) 株式会社代表。海外在住経験はシンガポール5年、マレーシア3年、米国3年で、現地の日系企業に対してコンサルティングサービスを提供してきました。 2025年より、東京にて日系企業の海外進出及び外資系企業のインバウンド支援に従事しています。海外での業務経験と会計士として培った実務知識・専門性を活かして、日本人及び日系企業のシンガポール・アセアン諸国進出をサポートしています。お気軽に[お問い合わせください！](https://sg-bizadvisor.com/%e3%81%8a%e5%95%8f%e3%81%84%e5%90%88%e3%82%8f%e3%81%9b/) ## コメントを書く [コメントをキャンセル](/singapore-business-information/manulife-us-reit20224q/#respond)