--- title: "【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REITについて考察。" id: "2334" type: "post" slug: "manulife-us-reit" published_at: "2022-11-12T08:56:34+00:00" modified_at: "2024-06-11T12:57:35+00:00" url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/manulife-us-reit/" markdown_url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/manulife-us-reit.md" excerpt: "シンガポールREIT（不動産投資信託）は、高い配当利回りや比較的堅調な値動きが特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 シンガポールリートの種類、メリットやリスク、リートの選び方については以 […]" taxonomy_category: - "シンガポール・ビジネス情報" taxonomy_post_tag: - "SINGAPORE REIT" - "シンガポールリート" - "シンガポール投資" --- # 【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REITについて考察。 - 2022年11月12日 - 2024年6月11日 - [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) - [SINGAPORE REIT](https://sg-bizadvisor.com/tag/singapore-reit/) , [シンガポールリート](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88/) , [シンガポール投資](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e6%8a%95%e8%b3%87/) [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) シンガポールREIT（不動産投資信託）は、**高い配当利回り**や**比較的堅調な値動き**が特徴でおすすめです。 特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待でき、投資を検討する方も多いのではないでしょうか。 シンガポールリートの種類、メリットやリスク、リートの選び方については以下の記事にて解説しています。 当記事では、米国のオフィスに特化したリートのひとつ**Manulife US REIT (SGX:MANU)**について紹介したいと思います。 Manulife US REIT (SGX:MANU)は、**2022年9月時点で、米国内のオフィス12物件に投資する不動産投資信託**です。 2016年5月よりシンガポール証券取引所に上場しており、米国のオフィス用不動産に投資することを目的として設立されたシンガポールリートです。 Manulife US REIT (SGX:MANU)の株価推移は以下のとおりとなります。 それでは、以前の記事で紹介した「シンガポール・リートを選ぶ際のポイント」8項目に沿ってそれぞれ分析していきたいと思います。 関連記事 [【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したい[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) 最新の決算報告については以下記事をご参照ください。 関連記事 [【シンガポール・リート銘柄】Manulife US REIT、最新決算(2022年4Q)。](https://sg-bizadvisor.com/2023/02/12/manulife-us-reit20224q) シンガポールに上場している不動産投資信託（REIT）である Manulife US REIT（SGX:MANU）が、2022年度の決算(1月〜12月の12ヶ月)を公表しました。 Manulife US REITは、米国の西海岸及び東[…] [https://sg-bizadvisor.com/2023/02/12/manulife-us-reit20224q](https://sg-bizadvisor.com/2023/02/12/manulife-us-reit20224q) 目次- [1 1. 物件のポートフォリオ](#outline__1) - [2 2. スポンサー](#outline__2) - [3 3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り](#outline__3) - [4 4. テナントの状況](#outline__4) - [5 5. ギアリング比率](#outline__5) - [6 6. 財務コスト](#outline__6) - [7 7. 株価純資産倍率 (PBR)](#outline__7) - [8 ８．成長戦略](#outline__8) - [9 さいごに](#outline__9) ## 1. 物件のポートフォリオ リートがどのような不動産を保有するか、Manulife US REIT (SGX:MANU)の物件ポートフォリオについて確認してみましょう。 Manulife US REIT (SGX:MANU)は、2022年１Q時点で**アメリカ国内の西海岸に6、東海岸に6の計12のオフィス物件**を保有します。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) 2016年の上場以来、資産運用残高は3倍と順調に増加しています。 ## 2. スポンサー スポンサーとは、リートの資産を運用する会社(資産運用会社)の大株主です。 Manulife US REIT (SGX:MANU)のスポンサーは、世界大手の保険会社**Manulifeグループ**。Manulifeはカナダを発祥とする多国籍企業で、1887年創業の歴史ある保険会社です。 Manulife US REIT は、米国に設立された特定目的会社(SPV)を通して米国不動産に投資することで、**米国REITに認められた税務措置**である配当金の損金算入や、投資不動産売却益への税務上の課税優遇のメリットを享受することができます。 Source: [https://www.manulifeusreit.sg/about](https://www.manulifeusreit.sg/about) Manulife US REITの投資家は、**米国での源泉税が適用されず**、またシンガポールリートのメリットである、**シンガポール法人税も免除**されるため、**高いパフォーマンスを期待**することができます。 ## 3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り 執筆時現在のManulife US REITの年間一口あたり分配金（DPU）は0.0721、株価は0.375となっていますので、**直近の年間配当利回りは14％程度**となっています。 **最近1年の推移では6.88% 〜10.74%程度**となっており、かなり有利な配当利回りと言えそうです。 (Source: [Investing.com](https://www.investing.com/equities/manulife-us-real-estate-investment) ) 通常5％でも高利回りとうたわれるリートにおいて、**14％**という異様に高い利回りとなっている理由は、コロナショック後の**リモート普及によるオフィス需要への懸念**からはじまり、直近では**米国リセッション懸念**や、**借入金利の上昇による収益低下**への懸念から、株価が急下降したことが原因と考えられます。 ## 4. テナントの状況 Manulife US REIT (SGX:MANU)の直近のテナント状況は以下のとおりです。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) 最大のテナントであるWilliam Carterが収益全体にしめる割合は**5.7%**で、**上位10社でも33.3%**と、テナントは分散されています。 業種も金融系、リーガルを筆頭に**種々のセクターから構成**されており、特定の産業の浮きしずみの影響は受けづらい顧客ベースとなっています。 #### 入居率 (Occupancy rate) 2022年第3四半期時点における入居率は**88.1%**となっています。プレゼン資料では、米国のクラスA不動産の平均入居率は**80.5%**と報告されており、**米国の平均よりは高い入居率**となっているようです。 #### 加重平均リース満了期間 (Weighted Average Lease Expiry) Manulife US REITの2022年度１Qにおける**加重平均リース満了期間は4.9年**です。通常、事業の賃貸契約は3年〜で、3年を下回ると現状のテナント契約を更新できていないと考えられ、リートの将来の収益性の低下につながります。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) 2022年第3四半期中に実施された、リース更新では**加重平均リース期間は6.2年**と期間が伸びており、コロナ終了のオフィス回帰により**オフィス施設の需要が戻ってきている**のかもしれません。 ## 5. ギアリング比率 リートのギアリング比率とは、**「リートの負債/ リート資産」**の比率であり、リート資産の取得に対する外部負債の割合を表すものです。Average leverage (平均レバレッジ)とも呼ばれます。 2022年１Q におけるManulife US REITの**ギアリング比率は42.5%**です。シンガポール金融庁（MAS）によるギアリグ比率規制の50％を下回り、健全な水準と言えます。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) また、Manulife US Reitは、**負債総額に対する固定金利負債の割合を81%**と報告しており、利上げの影響は大きく受けない底堅い財務体質を有しているといえそうです。加重平均の負債満期期間は3.1年となっており、しばらくは金利上昇の影響を受けずに収益を出すことができそうです。 ## 6. 財務コスト リートの財務コストは主に物件取得の借入金に対する支払利息です。財務コストについては**インテレスト・カバレッジ・レシオ（ICR)**で確認することができます。ICRとは、**「収益/支払利息」で算定**することができ、数値が高いほど財務コストが低く安全性が高いことを示します。 Manulife US REIT の2022年度１Qにおける**ICRは3.4倍**です。 シンガポールのメガバンクDBS銀行の2022年３月の記事によると、**シンガポール・リートの平均ICRは4.9倍程度**と報告されており、シンガポールリートの平均値よりかは低い数値となっています。 https://www.dbs.com.sg/corporate/aics/templatedata/article/generic/data/en/GR032022/220304*insights*singapore*reits.xml#::text=3.5%25%20(1%25%20hike%20in,MAS)%20and%20possibly%20loan%20covenants.* ## 7. 株価純資産倍率 (PBR) **株価純資産倍率(Price Book-value Ratio: PBR)**は、REIT株価（一口当たり投資額）を一口当たりの純資産価値(Net Asset Value: NAV)で割った値です。 PBRが１より大きい場合は、REITが純資産額に比べて大きく評価されている一方、１を下回る場合は評価が低いことを示します。 (Source: [Investing.com](https://www.investing.com/equities/manulife-us-real-estate-investment) ) 執筆時現在のManulife US REIT の**PBRは0.51**で、**Industry平均0.87より低い**数値となっています。 0.51とは時価総額が純資産の半分程度で評価されているということであり、また配当利回りが14％と高くなっていることからも、株価がManulife US REIT の収益性や資産状況からみて割りやすいになっていると考えられそうです。 ## ８．成長戦略 最後に、Manulife US REITのDPUが今後も増加していく可能性があるか、Manulife US REITの成長戦略について確認したいと思います。 2022年第3四半期公表の資料では、「**Hoteliation**」及び「**Flexible space**」という２つの戦略が示されていました。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) 「**Hotelisation**」というのはルーフトップバーやガーデン、イベントスペースやラウンジさらには事務やコンシェルジェなどを設けるこ**ホテルのような快適な空間**を提供し、オフィス物件価値の向上を目指す戦略のようです。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) 「**Hotelisation**」を実施したPeachtree当物件は、**賃料が30%向上**していると報告されています。 一方、「**Flexible Space**」は、コロナ後の様々なオフィス需要に対応するため、コワークオフィスのような**柔軟な職場空間を有するオフィス施設を提供**する戦略です。 (Source:[Investor Day Nov 2022](https://investor.manulifeusreit.sg/newsroom/20221103_064618_BTOU_D5MUZ8LS7GB08S1X.1.pdf) ) 既存の物件の価値向上にしっかり投資をしているようです。 ## さいごに Manulife US REITは、コロナ以降の急速な株価の下落により、執筆時現在で**14％という高利回り**を実現している魅力的なリートと言えそうです。 ただし、14%の利回りで放置されているということは、まだまだ米国のオフィス不動産需要への懸念や、借入金利の高止まりによる将来の収益力低下の疑念が残っていると考えられ、**将来の利回り低下の可能性を否定できません**。 Manulife US REITへの投資は、**米国のインフレ動向**や**オフィス需要**に留意して慎重に検討することが求められそうです。 なお当記事は、投資を推奨するものではなく、あくまでも参考情報として提供するものです。投資は自己責任となりますので、何卒よろしくお願い致します。 - 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