--- title: "【シンガポール・リート】2024年度のSingapore REITの状況と今後の見通し。" id: "6361" type: "post" slug: "2024singapore-reit" published_at: "2024-12-08T06:57:00+00:00" modified_at: "2024-12-08T10:07:10+00:00" url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/2024singapore-reit/" markdown_url: "https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/2024singapore-reit.md" excerpt: "シンガポールリート(不動産投資信託)は5%を超える高い配当利回りが魅力的で、シンガポール在住者によく検討される投資対象となっています。 このブログではシンガポールリートについて何度か解説記事を出していますが、シンガポールリートについて、「23年度は4重苦のリスクか？」で分析してから1年が経過しました […]" taxonomy_category: - "シンガポール・ビジネス情報" taxonomy_post_tag: - "SINGAPORE REIT" - "シンガポールリート" --- # 【シンガポール・リート】2024年度のSingapore REITの状況と今後の見通し。 - 2024年12月8日 - 2024年12月8日 - [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) - [SINGAPORE REIT](https://sg-bizadvisor.com/tag/singapore-reit/) , [シンガポールリート](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88/) [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/) シンガポールリート(不動産投資信託)は**5%を超える高い配当利回り**が魅力的で、シンガポール在住者によく検討される投資対象となっています。 このブログではシンガポールリートについて何度か解説記事を出していますが、シンガポールリートについて、「[23年度は4重苦のリスクか？](https://sg-bizadvisor.com/2023/09/17/234/) 」で分析してから1年が経過しました。 引き続き軟調な展開とはなっていますが、あらためて**24年度のシンガポールリートの状況と今後の見通し**について検討して見たいと思います。 目次- [1 シンガポールリート全体の配当利回り](#outline__1) - [2 シンガポールリート銘柄ごとのファンダメンタルズ](#outline__2) - [3 シンガポールリートのリスク](#outline__3) - [3.1 １．インフレによる運営費増](#outline__3_1) - [3.2 ２．高金利による財務コスト増](#outline__3_2) - [3.3 ３．ギアリング比率の上昇](#outline__3_3) - [3.4 ４．空室リスク](#outline__3_4) - [3.5 ５．賃貸料の水準](#outline__3_5) - [3.6 ６．不動産価額](#outline__3_6) - [4 さいごに](#outline__4) ## シンガポールリート全体の配当利回り 2024年11月時点で、シンガポールリート**全体の配当利回りは6%程度**です。 安全資産である**シンガポール国債の利回りが3％**程度で、そのスプレッド差は+3％と、他の先進国リートと比べても魅力的な配当水準にあるといえます。 (source: [グローバルリートマンスリー](https://www.am.mufg.jp/report/reit/reit_241206.pdf) ) | 国 | 配当利回り | 国債利回り | スプレッド | | --- | --- | --- | --- | | シンガポール | 6% | 3% | +3% | | 米国 | 3.5% | 4.2% | ▲0.7% | | 日本 | 3% | 1% | +2% | | 香港 | 5% | 3% | +2% | | ユーロ圏 | 4% | 2% | +2% | (source: [グローバルリートマンスリー](https://www.am.mufg.jp/report/reit/reit_241206.pdf) ) ## シンガポールリート銘柄ごとのファンダメンタルズ シンガポールリートの経済的指標（ファンダメンタルズ）はどうでしょうか。 [REIT Savvy](https://reitsavvy.com/) のデータベースにて、2024年11月時点のシンガポールリートのファンダメンタルズを確認することができます。 下図のとおり、**多くのシンガポールリートで配当利回り（Yield）が6％を超え**ています。 また、「**株価/一株あたり資産**」で計算され、リート資産に対する株価の割合を表す**Price/NAV**も1倍を下回っている銘柄も多くなっています。これは**シンガポールリートの時価総額がリート資産評価額より割安**となっていることを示唆します。 さらに、「**外部負債÷リート資産**」を表す**ギアリング比率(%)**も、ほとんどの銘柄でシンガポールの**規制対象となる50%を下回っており安全圏**で推移しています。 将来リート資産の評価減や配当の減少などでファンダメンタルズが悪化する可能性はありますが、いくつかの銘柄を除けばシンガポールリートのファンダメンタルズに問題はなさそうです。 （Source: [REITSavvy](https://reitsavvy.com/insights/singapore-reits-monthly-update-09-november-2024) ） ## シンガポールリートのリスク シンガポールリートには、主に以下の５つのリスクがあります。 **１．インフレによる運営費増** **２．高金利による財務コスト増** **３．ギアリング比率の上昇** **４．空室リスク** **５．賃貸料の水準** **６．不動産価額** それぞれ見ていきたいと思います。 ### １．インフレによる運営費増 2024年11月時点の直近の**消費者物価指数（インフレ率）は前年比＋1.4%**まで下落しました。 関連記事 [【シンガポール・経済】消費者物価動向(CPI)、インフレの状況（毎月更新）。](https://sg-bizadvisor.com/2024/12/04/2023cpi) 毎月２５日、シンガポール金融庁（MAS: Monetary Authority of Singapore）はシンガポールのインフレ率、消費者物価指数(CPI)を発表しています。 当記事では、毎月の消費者物価指数（CPI）を定[…] [https://sg-bizadvisor.com/2024/12/04/2023cpi](https://sg-bizadvisor.com/2024/12/04/2023cpi) 2022年前半は+7％、2023年中頃では+4.6％とかなり高いインフレが続いていましたが、2024年度に順調にインフレ率は抑制されました。 引き続き**人件費の高騰など事業コスト上昇のリスク**はくすぶりますが、ひとまずインフレによる運営費増のリスクは低下しているのではないでしょうか。 ### ２．高金利による財務コスト増 シンガポールリートは外部資金を調達して不動産を購入していますが、外部資金には利息を支払わなければなりません。 シンガポール金利の水準となる**シンガポール10年国債利回りは現在2.7%**と、近年で最も高い水準にあった2022年の3.6％から低下しています。 （Source: [Singapore 10Y Bond Yield](https://tradingeconomics.com/singapore/government-bond-yield) ) なお、シンガポール10年国債利回りは、米国の10年債利回りと連動するような形で推移しています。 米国の10年債利回りは現在4.17%で、トランプ大統領当選後に上昇基調になっていましたが、足元では落ち着いています。 (Source: [US 10 Year Note Bond Yield](https://tradingeconomics.com/united-states/government-bond-yield#:~:text=The%20US%2010%20Year%20Treasury%20Bond%20Note%20Yield%20is%20expected,4.12%20in%2012%20months%20time.) ) 現時点では、2025年にかけて金利は低下することが見込まれており、市場のコンセンサスでは、**2025年末までに3.5％〜3.75%の水準まで低下すると予測**されています。 (Source: [FEDWATCH TOOL](https://www.cmegroup.com/markets/interest-rates/cme-fedwatch-tool.html) ) インフレ再燃などの再度利上げをしなければならないイベントが起きない限り、高止まりしていた金利は引き続き低下していき、これはシンガポールリートにとって追い風になると考えられます。 ### ３．ギアリング比率の上昇 上述のファンダメンタルの項で言及したとおり、現状では多くのシンガポールリートでギアリング比率は30%〜40％台前半となっています。 2024年11月にシンガポール金融庁からシンガポールに上場するリートのギアリング比率を50％、リート利益に対する支払利息の倍率を1.5倍以上とする**新しい規制が導入**しており、財務レバレッジという観点からの**シンガポールリートの安全性はより高まる**と考えられます。 関連記事 [【シンガポール・リート】投資家保護のため財務要件を改正。](https://sg-bizadvisor.com/2024/12/07/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%b6%e4%bf%9d%e8%ad%b7%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e8%b2%a1%e5%8b%99) シンガポール金融庁（MAS）は、2024年11月28日にREIT（不動産投資信託）市場の健全性向上を目的とした新たなレバレッジ要件と開示強化策を発表しました。 これにより、投資家保護を強化しつつ、REITが運用上の柔軟性を維持しなが[…] [https://sg-bizadvisor.com/2024/12/07/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%b6%e4%bf%9d%e8%ad%b7%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e8%b2%a1%e5%8b%99](https://sg-bizadvisor.com/2024/12/07/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%b6%e4%bf%9d%e8%ad%b7%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e8%b2%a1%e5%8b%99) ### ４．空室リスク シンガポールリートは、シンガポールだけではなくアジアを中心に世界中の不動産を運用していますが、主要な投資市場はやはり本国のシンガポールです。 直近のシンガポールの商業用不動産の**不動産占有率は全体で89%**となっており、**ここ５年概ね同程度の水準**で推移しています。 (Source: [Quarterly Market Report Commercial Property](https://stats.jtc.gov.sg/content/static/Documents/Quarterly%20Market%20Report%202024Q3.pdf) ) 多目的工場(占有率91.6%)や倉庫（同91.1%）は高い占有率となっていますが、ビジネスパーク(同78.8%)が少し低くなっており、**シンガポールでのオフィスは供給過多**かもしれません。 (Source: [Quarterly Market Report Commercial Property](https://stats.jtc.gov.sg/content/static/Documents/Quarterly%20Market%20Report%202024Q3.pdf) ) とはいえシンガポールは米国とは違って、リモートワークはあまり定着しておらず会社は働く場所が必要です。この事が商業用不動産の高い占有率の主な理由となっていると考えられます。 ただし、2025年は商業用不動産の供給が多く、占有率には引き続き留意していく必要がありそうです。 (Source: [Quarterly Market Report Commercial Property](https://stats.jtc.gov.sg/content/static/Documents/Quarterly%20Market%20Report%202024Q3.pdf) ) ### ５．賃貸料の水準 賃料収入が低下する場合、シンガポールリートの配当利回りの低下が見込まれてリート価格が下落します。 シンガポールの商業用不動産の**賃料は2020年から右肩上がり**となっており、足元では不動産賃貸収入に問題はなさそうです。 (Source: [Quarterly Market Report Commercial Property](https://stats.jtc.gov.sg/content/static/Documents/Quarterly%20Market%20Report%202024Q3.pdf) ) ただし、占有率の低いビジネスパークでは2023年は前年比で横ばい、2024年に下落基調となっており、このセクターについては注意が必要そうです。 (Source: [Quarterly Market Report Commercial Property](https://stats.jtc.gov.sg/content/static/Documents/Quarterly%20Market%20Report%202024Q3.pdf) ) ### ６．不動産価額 シンガポールの不動産価額が下落する場合でも、賃貸収入の水準が変わらなければ取り急ぎはリート株価に影響はあまり出ないです。 ただし、不動産価額が下落すると「**外部調達負債÷リート資産**」で算定されるギアリング比率の分母が小さくなることから、ギアリング比率が上昇してしまいます。 ギアリング比率が５０％を超過する事態となると、シンガポールの規制要求を満たすためにリストラクチャリングをする必要が出てくる可能性があり、リート価格は一般的に下落します。 シンガポールの商業用不動産価額は2020年から右肩上がりとなっており、また２０２４年は取引量も前年に比べて大きく増加しており、この点は問題がなさそうです。 なお、不動産評価額の現在価値算定には金利水準が影響し、金利が高くなると割引率の上昇から現在価値が下落するため、不動産評価額を検討する場合は金利の水準も重要となります。 (Source: [Quarterly Market Report Commercial Property](https://stats.jtc.gov.sg/content/static/Documents/Quarterly%20Market%20Report%202024Q3.pdf) )## さいごに 2024年12月時点におけるシンガポールリートの状況について分析してみました。 引き続きシンガポールリートについてウォッチしていきたいと思います。 関連記事 [【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したい[…] [https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit) - [http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2F2024singapore-reit%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%912024%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%81%AESingapore+REIT%E3%81%AE%E7%8A%B6%E6%B3%81%E3%81%A8%E4%BB%8A%E5%BE%8C%E3%81%AE%E8%A6%8B%E9%80%9A%E3%81%97%E3%80%82](http://www.facebook.com/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2F2024singapore-reit%2F&t=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%912024%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%81%AESingapore+REIT%E3%81%AE%E7%8A%B6%E6%B3%81%E3%81%A8%E4%BB%8A%E5%BE%8C%E3%81%AE%E8%A6%8B%E9%80%9A%E3%81%97%E3%80%82) - [http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%912024%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%81%AESingapore+REIT%E3%81%AE%E7%8A%B6%E6%B3%81%E3%81%A8%E4%BB%8A%E5%BE%8C%E3%81%AE%E8%A6%8B%E9%80%9A%E3%81%97%E3%80%82&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2F2024singapore-reit%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2F2024singapore-reit%2F](http://twitter.com/intent/tweet?text=%E3%80%90%E3%82%B7%E3%83%B3%E3%82%AC%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%83%BB%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%80%912024%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E3%81%AESingapore+REIT%E3%81%AE%E7%8A%B6%E6%B3%81%E3%81%A8%E4%BB%8A%E5%BE%8C%E3%81%AE%E8%A6%8B%E9%80%9A%E3%81%97%E3%80%82&https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2F2024singapore-reit%2F&url=https%3A%2F%2Fsg-bizadvisor.com%2Fsingapore-business-information%2F2024singapore-reit%2F) - 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株式会社代表。海外在住経験はシンガポール5年、マレーシア3年、米国3年で、現地の日系企業に対してコンサルティングサービスを提供してきました。 2025年より、東京にて日系企業の海外進出及び外資系企業のインバウンド支援に従事しています。海外での業務経験と会計士として培った実務知識・専門性を活かして、日本人及び日系企業のシンガポール・アセアン諸国進出をサポートしています。お気軽に[お問い合わせください！](https://sg-bizadvisor.com/%e3%81%8a%e5%95%8f%e3%81%84%e5%90%88%e3%82%8f%e3%81%9b/) ## コメントを書く [コメントをキャンセル](/singapore-business-information/2024singapore-reit/#respond)