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title: "【シンガポール・リート】CapitaLand Ascendas REITについて考察。"
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# 【シンガポール・リート】CapitaLand Ascendas REITについて考察。

- 2022年6月15日
- 2024年6月11日
- [シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/)
- [SINGAPORE REIT](https://sg-bizadvisor.com/tag/singapore-reit/) , [シンガポールリート](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88/) , [シンガポール投資](https://sg-bizadvisor.com/tag/%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e6%8a%95%e8%b3%87/)

[シンガポール・ビジネス情報](https://sg-bizadvisor.com/category/singapore-business-information/)

シンガポールREIT（不動産投資信託）は、**高い配当利回り**や**比較的堅調な値動き**が特徴で、投資を検討する方も多いのではなでしょうか。

特にシンガポール在住者は、売却益や配当金が非課税のため、高い投資リターンを期待できます。

シンガポールリートの種類、メリットやリスク、リートの選び方については以下の記事にて解説しています。

関連記事

[【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、おすすめの選び方について](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit)

シンガポールで投資を始める際に、有力な候補となるのがシンガポールの不動産投資信託、シンガポール・リート(Singapre REIT)ではないでしょうか。 現在の世界的な株式や債券の下落相場の中、私も投資をするにあたって色々検討したい[…]

[https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit)

当記事では、シンガポールリートの代表ともいえるCapitaLand **Ascendas REIT (SGX:A17U)**について紹介したいと思います。

CapitaLand Ascendas Reit (SGX:A17U)は、**シンガポールで最も古い産業用施設(Industrial)リートで**す。時価総額は1兆円を超え、**アジアで最大規模のリート**の１つといえます。

CapitaLand Ascendas Reitの株価の推移は以下のとおり。

それでは、以前の記事で紹介した「[シンガポール・リートを選ぶ際のポイント](https://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit/)
」8項目に沿ってそれぞれ分析していきたいと思います。

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[【シンガポール・リート銘柄】CapitaLand Ascendas REIT、最新決算(2022年4Q)。](https://sg-bizadvisor.com/2023/02/06/capitaland-ascendas-reit20224q)

シンガポールに上場している不動産投資信託（REIT）であるCapitaland Ascendas REIT（SGX:A17U）が、2022年度の決算(1月〜12月の12ヶ月)を公表しました。 Capitaland Ascendas […]

[https://sg-bizadvisor.com/2023/02/06/capitaland-ascendas-reit20224q](https://sg-bizadvisor.com/2023/02/06/capitaland-ascendas-reit20224q)

目次- [1 1. 物件のポートフォリオ](#outline__1)
- [2 2. スポンサー](#outline__2)
- [3 3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り](#outline__3)
- [4 4. テナントの状況](#outline__4)
  - [4.1 入居率 (Occupancy rate)](#outline__4_1)
  - [4.2 加重平均リース満了期間 (Weighted Average Lease Expiry)](#outline__4_2)

- [5 5. ギアリング比率](#outline__5)
- [6 6. 財務コスト](#outline__6)
- [7 7. 株価純資産倍率 (PBR)](#outline__7)
- [8 ８．成長戦略](#outline__8)
- [9 さいごに](#outline__9)

## 1. 物件のポートフォリオ

リートがどのような不動産を保有するか、CapitaLand Ascendas Reitの物件ポートフォリオについて確認してみましょう。

CapitaLand Ascendas Reitは、2022年１Q時点でシ**ンガポール、米国、オーストラリア、欧州（主に英国）**の4カ国に、計**228物件**を保有します。

その内訳は、**商業空間 (business space)**が41％で最も多く、**物流施設(Logistics)**、 **産業施設(Industrial)**が続きます。その他、データセンターやライフサイエンスの物件も保有しており、**様々なセクターに分散投資されたREIT**といえます。

Source: Ascendas REIT 1Q2022 Business Update## 2. スポンサー

スポンサーとは、リートの資産を運用する会社(資産運用会社)の大株主です。

Source: Ascendas REIT HPAscendas REITのスポンサーは、18 % の株式を保有する**CapitaLand Investment**です。CapitaLandはアジア最大級の不動産会社で、その保有者は**シンガポールの国営ファンド、テマセクホールディングス**。最大限信頼のおけるスポンサーといえそうです。

## 3. 一口当たり分配金(DPU)と配当利回り

執筆時現在のCapitaLand Ascendas Reitの年間一口あたり分配金（DPU）は0.13、株価は2.770となっていますので、**直近の年間配当利回りは4.7％程度**となっています。

**最近1年の推移では4.8% 〜6.75%程度**となっており、魅力的な配当利回りではないでしょうか。

Source: Investing.com- Ascendas Real Estate Inv (AEMN) as of 15 June 2022## 4. テナントの状況

CapitaLand Ascendas Reitの直近のテナント状況は以下のとおりです。

### 入居率 (Occupancy rate)

シンガポール政府機関であるJTC統計との比較において、CapitaLand **Ascendas REITの入居率は概ね市場平均**と同等です。

Source: Ascendas REIT 1Q2022 Business UpdateLogisticsに関しては、市場平均95.4％に比べて90.3％と多少低い水準となっています。

### 加重平均リース満了期間 (Weighted Average Lease Expiry)

CapitaLand Ascendas REIT の2022年度１Qにおける**加重平均リース満了期間は3.7年**です。通常、事業の賃貸契約は3年〜で、3年を下回ると現状のテナント契約を更新できていないと考えられ、リートの将来の収益性の低下につながります。

Source: Ascendas REIT 1Q2022 Business Update加重平均リース期間は5年超が望ましいですが、**3.7年は及第点**といえそうです。なお、2022年１Qに新規に契約した物件の加重平均リース期間は4.2年と改善しており、今後もコロナ後の市況回復で好転するかもしれません。

> [Weighted Average Lease Expiry(WALE) & Lease Expiry Profile](https://mypassiveinvesting.com/weighted-average-lease-expirywale-and-lease-occupational-profile/)

## 5. ギアリング比率

リートのギアリング比率とは、**「リートの負債/ リート資産」**の比率であり、リート資産の取得に対する外部負債の割合を表すものです。Average leverage (平均レバレッジ)とも呼ばれます。

Source: Ascendas REIT 1Q2022 Business Update2022年１Q におけるCapitaLand Ascendas Reitの**ギアリング比率は36.8%**です。シンガポール金融庁（MAS）によるギアリグ比率規制の50％を大きく下回り、健全な水準と言えます。

また、CapitaLand Ascendas Reitは、**負債総額に対する固定金利負債の割合を79.1%**と報告しており、利上げの影響は大きく受けない底堅い財務体質を有しているといえそうです。

## 6. 財務コスト

リートの財務コストは主に物件取得の借入金に対する支払利息です。財務コストについては**インテレスト・カバレッジ・レシオ（ICR)**で確認することができます。ICRとは、**「収益/支払利息」で算定**することができ、数値が高いほど財務コストが低く安全性が高いことを示します。

CapitaLand Ascendas REIT の2022年度１Qにおける**ICRは5.3倍**です。

シンガポールのメガバンク[DBS銀行の2022年３月の記事](https://www.dbs.com.sg/corporate/aics/templatedata/article/generic/data/en/GR032022/220304insightssingaporereits.xml#::text=3.5%25%20(1%25%20hike%20in,MAS)%20and%20possibly%20loan%20covenants.)
によると、**シンガポール・リートの平均ICRは4.9倍程度**と報告されており、平均より健全な財務コスト水準といえます。

## 7. 株価純資産倍率 (PBR)

**株価純資産倍率(Price Book-value Ratio: PBR)**は、REIT株価（一口当たり投資額）を一口当たりの純資産価値(Net Asset Value: NAV)で割った値です。

PBRが１より大きい場合は、REITが純資産額に比べて大きく評価されている一方、１を下回る場合は評価が低いことを示します。

Source: Investing.com- Ascendas Real Estate Inv (AEMN) as of 15 June 2022執筆時現在のAscendas REITの**PBRは1.12**で、**Industry平均1.03より若干高い**数値ですが、適正水準です。

CapitaLand Ascendas REITの規模と知名度により、他のリートに比べて評価、投資されている証拠といえそうです。

## ８．成長戦略

最後に、CapitaLand Ascendas REITのDPUが今後も増加していく可能性があるか、CapitaLand Ascendas REITの成長戦略について確認したいと思います。

Source: Ascendas REIT 1Q2022 Business Update2022年１Qには、オーストラリアで2つの物流施設を取得、シンガポールでデータセンターの再開発を完了させています。

Source: Ascendas REIT 1Q2022 Business Update現在進行中のプロジェクトでは、オーストラリアで1件の新規取得、シンガポールで2件の再開発、2件の資産価値向上プロジェクトが報告されています。

## さいごに

CapitaLand Ascendas REITは、シンガポール最大規模のリートとしてその歴史も古く、投資対象も国やセクターに多様性があり、安心感があるなと思いました。

配当利回りもシンガポールリートとしては高くはありませんが、4.5%〜5％程度はコンスタントにもたらしてくれそうで、**高配当投資の一つ**としてポートフォリオに入れてもいいのかなと感じました。

参考資料: [Ascendas REIT 1Q2022 Business Update](https://ir.ascendas-reit.com/newsroom/20220504_174344_A17U_NDD84FR7LIDDABL4.1.pdf)

なお当記事は、投資を推奨するものではなく、あくまでも参考情報として提供するものです。投資は自己責任となりますので、何卒よろしくお願い致します。

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この記事を書いた人

## 公認会計士 島本了太

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株式会社代表。海外在住経験はシンガポール5年、マレーシア3年、米国3年で、現地の日系企業に対してコンサルティングサービスを提供してきました。 2025年より、東京にて日系企業の海外進出及び外資系企業のインバウンド支援に従事しています。海外での業務経験と会計士として培った実務知識・専門性を活かして、日本人及び日系企業のシンガポール・アセアン諸国進出をサポートしています。お気軽に[お問い合わせください！](https://sg-bizadvisor.com/%e3%81%8a%e5%95%8f%e3%81%84%e5%90%88%e3%82%8f%e3%81%9b/)

## コメント（1件）

- [【シンガポール・リート】REITの種類とメリット、その選び方について - シンガポールビジネス虎の巻](http://sg-bizadvisor.com/2022/06/13/reit/) より: [2022年6月15日 11:55 PM](https://sg-bizadvisor.com/singapore-business-information/%e3%80%90%e3%82%b7%e3%83%b3%e3%82%ac%e3%83%9d%e3%83%bc%e3%83%ab%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%80%91ascendas%e3%80%80reit%e3%81%ae%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84%e3%81%a6/#comment-596) […] […] [返信](#comment-596)

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